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關于印發《鐘祥市物業服務收費管理實施細則》的通知

鐘祥市物價局 鐘祥市房地產管理局

關于印發《鐘祥市物業服務收費管理實施細則》的通知

市轄區各物業服務主體、各有關單位:

根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、《湖北省價格條例》、《湖北省物業服務和管理條例》等法律、法規,按照省物價局、省住房和城鄉建設廳《關于印發〈湖北省物業服務收費管理辦法〉的通知》(鄂價工服〔2018〕22號)、省物價局《關于全面落實〈湖北省物業服務收費管理辦法〉的通知》(鄂價工服〔2018〕45號)及荊門市物價局、荊門市房產管理局《關于印發〈荊門市物業服務收費管理實施細則〉的通知》(荊價發〔2018〕22號)等文件精神,為規范物業服務收費行為,維護業主和物業服務主體合法權益,經市政府同意,現將《鐘祥市物業服務收費管理實施細則》印發給你們,請認真遵照執行。

鐘 祥 市 物 價 局

鐘祥市房地產管理局

2018年9月12日

鐘祥市物業服務收費管理實施細則

第一條 為規范物業服務收費行為,維護業主和物業服務主體合法權益,根據《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、《湖北省價格條例》、《湖北省物業服務和管理條例》、《湖北省定價目錄》、《湖北省物業服務收費管理辦法》和《荊門市物業服務收費管理實施細則》等法律、法規和政策規定,結合我市實際,制定本實施細則。

第二條 本市行政區域內的物業服務收費及其監督管理,適用本實施細則。

第三條 物業服務收費應當遵循合法、合理、公開、誠實信用以及質價相符的原則。

本實施細則所稱物業服務收費,是指物業服務主體按照物業服務合同約定,對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護和管理,維護物業管理區域內環境衛生和相關秩序,向業主或物業使用人收取的費用。

第四條 住宅前期物業服務收費實行政府定價管理,收費標準由市價格主管部門會同物業主管部門,綜合考慮物業服務內容、服務標準、服務成本和業主承受能力等因素,按照規定

的定價權限和程序制定,并向社會公布(具體標準詳見附件1)。物業服務成本按照物業服務定價成本監審辦法審核確定。

對小區配套設施較復雜、出入口較多、物業服務要求和服務人員配置等有特殊要求的個別住宅小區和市轄區高標準住宅(含別墅、花園洋房、酒店公寓等)執行本實施細則規定的前期物業服務收費標準無法保證成本運行的,由建設單位和物業服務主體按照規定的程序向市價格和物業主管部門提出申請,另行核定其前期物業服務收費標準。

住宅前期物業服務等級標準由市物業主管部門制定并公布(具體標準詳見附件2)。按照服務等級標準與收費標準質價相符的原則,服務等級實行動態管理,對達不到等級服務標準的進行整改,物業服務主體提供物業服務的住宅小區,在同一年度因物業服務和收費問題被舉報兩次及以上,且經核實限期拒不整改或整改不到位的,次年由市價格和物業主管部門直接將該小區物業服務收費標準降低一級,物業服務標準仍按原標準執行。

建設單位應當依法公開選聘前期物業服務主體,在當地政府制定的物業服務等級收費標準內與之約定具體收費標準,簽訂前期物業服務合同,同時,應將選聘的物業服務主體、前期物業服務和收費標準及提供的服務內容在商品房買賣合同(或租賃合同)中予以明確,凡未在商品房買賣合同(或租賃合同)中明確的,物業服務費一律按不高于本實施細則規定的第三級物業服務收費標準收取。并按規定分別向市價格和物業主管部門報送物業服務及收費標準等資料(具體詳見附件3)。

符合下列條件之一,應當依法成立業主大會的住宅區,其物業服務收費不作為前期物業實行政府定價管理:

(一)交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十的;

(二)交付的房屋套數達到總套數百分之五十的;

(三)自首位業主入住之日起滿兩年且已入住戶數比例達到百分之二十的。

第五條 實行政府定價管理以外的物業服務,由業主大會按照公平、公正、公開原則,擇優選聘物業服務主體,并與之簽訂物業服務合同,對服務內容、服務標準、收費標準等進行約定。

物業服務合同期內,物業服務主體不得擅自調整物業服務收費標準。確需調整的,應當征得業主大會同意。征求意見前,應當在物業管理區域內大門出入口、每幢樓宇單元出入口等顯著位置張貼或通過建立業主微信群、QQ群等形式公示擬調價方案及理由、成本變動情況等資料,公示時間不少于十五日。

鼓勵創新物業服務管理模式,通過政府主導、市場運作,社會參與、多元共治,推進突出服務群眾價值取向、體現公益屬性的“紅色物業”發展,更好滿足居民基本物業服務需求。

第六條 前期物業服務合同生效之日至房屋交付之日,或已納入物業服務范圍的已竣工但尚未出售,或因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業服務費,由建設單位承擔;房屋交付之日后的物業服務費,由業主承擔。

房屋交付后第一年內無人入住的,第一年空置期間業主承擔物業服務費按照《(前期)物業服務合同》約定的物業服務費標準的70%交納。從第二年起按照《(前期)物業服務合同》約定的物業服務費標準交納。

第七條 物業服務費以建筑面積為計價單位,按月計費。業主和物業服務主體可約定物業服務費按月、季度、半年、一年期交納,但最長不能超過一年。

第八條 建設單位應當按照建設項目規劃設計條件和配建標準建設停車庫(位),優先滿足業主停車需求。商品房銷售前,應當制定車庫(位)的租售方案,明確車庫(位)的權屬及數量、租賃價格、銷售價格、價格有效期等,并按規定報房產主管部門備案。本《實施細則》實施前已取得預售許可證的項目,建設單位應當按照上述規定,報房管部門備案。

建設單位應當在銷售場所醒目位置公示已備案的車庫(位)租售方案,不得以不公平的高價租售或者與商品住房等捆綁租售車庫(位)。

對公眾投訴頻繁、矛盾突出的車庫(位)租售價格,價格主管部門應當開展成本調查,通過公開成本調查結果,引導督促建設單位合理定價。對成本調查證實租售價格過高,經提醒告誡后仍不改正的,應當依法依規處理。

第九條 物業管理區域內占用業主共有道路或者場地用于停放機動車輛的車位,屬于全體業主共有,可以收取停車費,不得收取車位物業服務費,所得收益歸全體業主共有,其管理、使用、收費等具體事項由業主大會決定,建設單位、物業服務主體等不得銷售或者變相銷售。業主大會決定委托物業服務主體代收并管理的,應當通過合同約定向物業服務主體支付適當勞務費用。

對業主擁有產權或使用權的車庫(位),不得收取停車費,但物業服務主體等要對業主擁有產權或使用權的車庫(位)進行維護管理,發生的相關設施設備運行、維護、照明、保潔、通風、排水和維護秩序等服務費用和由此增加的管理費用以及法定稅費,可以收取車庫(位)物業服務費。

具體收費標準,按照質價相符的原則,區分不同車位的服務內容、標準、等級,前期物業在雙方簽訂《(前期)物業服務合同》予以明確,不得以不公平高價約定;已成立業主委員會的,由業主委員會根據業主大會的決定,雙方協商,合同約定。凡未在(前期)物業服務合同約定的,一律不得收取。

第十條 對進入住宅和非住宅物業管理區域內的下列車輛,應當免收停車費:

(一)執行任務的軍車、警車、消防車、救護車、救災搶險車、郵(快)遞車、環衛車、市政設施維護維修車、殯葬車;

(二)臨時停車不超過60分鐘的車輛,非住宅物業管理區域內臨時停車不超過30分鐘的車輛;

(三)為業主或物業使用人提供搬家、配送貨物服務的車輛;

(四)法律、法規規定和當地人民政府批準應予以免費的其他車輛。

物業服務主體等在《物業服務等級標準》規定之外提供臨時停車服務的,須經業主大會同意收取臨時停車費(未成立業主大會的,經“雙過半”的多數業主同意),所收取的臨時停車費歸全體業主共有;物業服務主體可以從收取的臨時停車費中提取勞務報酬,具體比例由雙方約定。

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